CNAE 68.12 - Promoción inmobiliaria: Guía completa y epígrafes IAE asociados

Tabla de Contenidos

¿Qué es el CNAE 68.12 - Promoción inmobiliaria?
Cambios principales desde CNAE 2009 a CNAE 2025
Actividades incluidas y excluidas
Epígrafes IAE asociados al CNAE 68.12
Correspondencias entre clasificaciones
Implicaciones fiscales de la elección correcta
Preguntas frecuentes

Introducción

El Real Decreto 10/2025 ha introducido cambios significativos en la clasificación de actividades de promoción inmobiliaria con la nueva CNAE 2025. El código 68.12 - Promoción inmobiliaria representa una reorganización fundamental respecto al sistema anterior, trasladando esta actividad desde el sector construcción al sector inmobiliario. Esta modificación no es meramente administrativa: refleja una mejor comprensión de la naturaleza del negocio promotor y tiene implicaciones prácticas para autónomos, empresas y asesores del sector.

1. ¿Qué es el CNAE 68.12 - Promoción inmobiliaria?

El CNAE 68.12 se encuentra en la Sección M - Actividades inmobiliarias, dentro del grupo 68.1 - Actividades inmobiliarias por cuenta propia y promoción inmobiliaria. Su código íntegro es M68.12.

Descripción oficial

Esta clase comprende específicamente:

La promoción inmobiliaria de edificios residenciales y no residenciales propios u obras de ingeniería civil, mediante la consecución de los medios financieros, técnicos y físicos necesarios para la realización de dichos proyectos con vistas a su posterior venta
La parcelación y mejora de terrenos en propiedad para su posterior venta
Las cooperativas de vivienda que terminan su actividad cuando finaliza la construcción
La reurbanización de proyectos de construcción (promoción inmobiliaria) de edificios residenciales y no residenciales propios u obras de ingeniería civil para la realización de dichos proyectos con vistas a su posterior venta

Aspectos diferenciadores

La promoción inmobiliaria se caracteriza por combinar tres elementos esenciales:

Gestión financiera: Obtención de recursos para el proyecto
Coordinación técnica: Supervisión del proceso constructivo
Finalidad comercial: Orientación hacia la venta posterior

2. Cambios principales desde CNAE 2009 a CNAE 2025

Transición clasificatoria fundamental

Implicaciones del cambio de sección

Esta reclasificación refleja una comprensión más precisa de la actividad promotora:

Antes: Se consideraba principalmente una actividad de construcción
Ahora: Se reconoce como una actividad inmobiliaria integral

El cambio tiene repercusiones estadísticas y administrativas:

Diferentes códigos de cotización en la Seguridad Social
Posibles variaciones en las bases de cotización
Nuevas referencias en subvenciones y ayudas sectoriales

3. Actividades incluidas y excluidas

✅ Actividades INCLUIDAS en CNAE 68.12

Promoción de proyectos residenciales:

Promoción de viviendas unifamiliares
Promoción de edificios de apartamentos
Promoción de residencias especializadas (estudiantes, mayores)

Promoción de proyectos no residenciales:

Edificios de oficinas para venta
Centros comerciales y locales comerciales
Naves industriales para venta
Hoteles y establecimientos turísticos

Promoción de obras de ingeniería civil:

Desarrollos urbanísticos integrales
Infraestructuras para posterior comercialización
Proyectos de regeneración urbana

Actividades complementarias:

Parcelación de terrenos para venta
Mejora y urbanización de suelos
Gestión de cooperativas de vivienda (hasta finalización)

❌ Actividades EXCLUIDAS de CNAE 68.12

Construcción por cuenta ajena:

Construcción de edificios residenciales y no residenciales (véase división 41)
Remodelación o renovación completa de edificios existentes (véase división 41)

Actividades de mantenimiento:

Pintura y acristalamiento como parte del mantenimiento (véase 43.34)
Actividades de construcción relacionadas con la mejora del terreno (véase sección F)

Actividades inmobiliarias específicas:

Promoción inmobiliaria de edificios para explotación propia, alquiler (véase 68.20)
Actividades de arquitectura e ingeniería (véase 71.1)
Servicios de gestión de proyectos arquitectónicos o de ingeniería (véase 71.1)

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4. Epígrafes IAE asociados al CNAE 68.12

El código CNAE 68.12 se corresponde directamente con dos epígrafes IAE especializados que permiten una clasificación más precisa según el tipo de promoción:

IAE 833.1 - Promoción inmobiliaria de terrenos

Código íntegro: A833.1 Sección: Actividades Empresariales

Descripción: Promoción inmobiliaria de terrenos, gestión y desarrollo de terrenos para la venta o construcción de propiedades.

Actividades específicas que incluye:

Gestión y desarrollo de terrenos para venta o construcción de propiedades
Desarrollo de terrenos urbanos y rústicos
Proyectos inmobiliarios de terrenos
Venta de terrenos desarrollados

Palabras clave: promoción inmobiliaria de terrenos, desarrollo de terrenos, gestión de terrenos para construcción, venta de terrenos, proyectos inmobiliarios de terrenos

IAE 833.2 - Promoción inmobiliaria de edificaciones

Código íntegro: A833.2 Sección: Actividades Empresariales

Descripción: Promoción inmobiliaria de edificaciones, gestión y desarrollo de proyectos de construcción de edificios para su venta o alquiler.

Actividades específicas que incluye:

Gestión y desarrollo de proyectos de construcción de edificios
Desarrollo de edificios para venta o alquiler
Gestión de proyectos de edificaciones
Venta de inmuebles construidos

Palabras clave: promoción inmobiliaria de edificaciones, desarrollo de edificios, construcción de propiedades, venta de inmuebles, gestión de proyectos de edificaciones

Criterios para elegir entre IAE 833.1 y 833.2

⚠️ Diferenciación importante: CNAE 68.11 vs 68.12

Es crucial distinguir entre estos dos códigos relacionados:

CNAE 68.11 (Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia): Para empresas que compran y venden inmuebles ya construidos sin actividad promotora
CNAE 68.12 (Promoción inmobiliaria): Para empresas que desarrollan proyectos de construcción con medios financieros, técnicos y físicos propios

⚠️ Consideración importante para múltiples actividades

¿Puedes tener ambos epígrafes IAE simultáneamente?

Sí, es posible y recomendable si realizas ambos tipos de promoción:

IAE 833.1 para proyectos de desarrollo de terrenos
IAE 833.2 para proyectos de construcción de edificaciones

Esta combinación te permite:

Mayor flexibilidad en tipos de proyecto
Acceso a todas las subvenciones sectoriales
Clasificación fiscal más precisa según el proyecto específico

5. Correspondencias entre clasificaciones

Tabla de correspondencias completa

Análisis de la correspondencia CNAE 2009 → CNAE 2025

Correspondencia principal: 41.10 → 68.12

Tipo: Correspondencia 1 a 1 con cambio de sección
Implicación: Mantenimiento del concepto con nueva ubicación clasificatoria

Correspondencia parcial: 42.99 → 68.12

Tipo: Correspondencia n a 1 (parte de 42.99 se incluye en 68.12)
Implicación: Algunas actividades de ingeniería civil orientadas a promoción se reclasifican

Impacto de las correspondencias

Para empresas con código 41.10:

Transición directa a 68.12
Sin cambios conceptuales significativos
Comunicación obligatoria a organismos oficiales

Para empresas con código 42.99:

Evaluación caso por caso necesaria
Posible mantenimiento en nueva clasificación de ingeniería civil
Asesoramiento especializado recomendado

6. Implicaciones fiscales de la elección correcta

Cotizaciones en la Seguridad Social

CNAE 68.12 vs. códigos de construcción:

Beneficios fiscales y subvenciones

Acceso a programas específicos:

Programas de vivienda: Clasificación inmobiliaria facilita acceso
Planes de regeneración urbana: Mayor alineación con objetivos
Incentivos a la inversión: Reconocimiento de la naturaleza inmobiliaria

Registro Mercantil y objeto social

Actualización del objeto social:

Mención específica al CNAE 68.12
Alineación con nueva clasificación sectorial
Coherencia con futuras modificaciones normativas

7. Caso Práctico: Optimización de la clasificación

Situación inicial

Empresa: Promociones Valencia SL

Actividad: Promoción de viviendas y desarrollo de terrenos

Clasificación anterior: CNAE 41.10 + IAE 833.1

Problema: Alta cotización en AT/EP por clasificación en construcción y códigos IAE obsoletos

Proceso de reclasificación

Paso 1: Análisis de actividades

60% promoción de edificaciones → IAE 833.2
40% desarrollo de terrenos → IAE 833.1
Actividad principal: Promoción inmobiliaria → CNAE 68.12

Paso 2: Cambios administrativos

Comunicación a Seguridad Social: CNAE 68.12
Baja en epígrafe IAE: 833.1
Alta en epígrafes IAE actualizados: 833.1 + 833.2
Actualización del objeto social en Registro Mercantil

Paso 3: Beneficios obtenidos

Reducción prima AT/EP: 3,15% → 0,65% = ahorro de 2,5 puntos
Acceso a subvenciones específicas del sector inmobiliario
Mayor coherencia clasificatoria con la actividad real

Preguntas Frecuentes

¿Es obligatorio cambiar del CNAE 41.10 al 68.12?

Sí, es obligatorio para todas las empresas clasificadas en CNAE 41.10. El plazo límite para comunicar el cambio a la Seguridad Social es el 30 de junio de 2025.

¿Puedo mantener el epígrafe IAE 826 junto con los nuevos 833.1 y 833.2?

No es recomendable. El epígrafe IAE 826 era la clasificación anterior para promoción inmobiliaria asociada al CNAE 41.10. Los nuevos epígrafes 833.1 y 833.2 son más específicos y están directamente asociados al CNAE 68.12. Debes darte de baja del 826 y alta en los nuevos epígrafes correspondientes para mantener coherencia clasificatoria.

¿Qué pasa si tengo actividades de construcción Y promoción?

Si realizas tanto construcción por cuenta ajena como promoción propia, necesitarás:

CNAE 68.12 para la promoción inmobiliaria
CNAE 41.XX apropiado para la construcción por cuenta ajena
Epígrafes IAE correspondientes a cada actividad

¿El cambio afecta a las cooperativas de vivienda?

Sí, las cooperativas de vivienda que desarrollan promociones propias deben clasificarse en CNAE 68.12 hasta la finalización de la construcción.

¿Cómo afecta este cambio a las subvenciones y ayudas?

La nueva clasificación puede:

Facilitar el acceso a programas específicos del sector inmobiliario
Requerir actualizaciones en solicitudes pendientes
Modificar criterios de elegibilidad en algunas convocatorias

Conclusión

El CNAE 68.12 - Promoción inmobiliaria representa una evolución conceptual importante en la clasificación de actividades económicas. Su traslado desde el sector construcción al inmobiliario refleja una comprensión más precisa de la naturaleza del negocio promotor y ofrece oportunidades de optimización fiscal significativas.

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