CNAE 68.11 - Compraventa de Bienes Inmobiliarios por Cuenta Propia

Puntos Clave

El CNAE 68.11 es parte del nuevo Grupo 68.1 “Actividades inmobiliarias por cuenta propia y promoción inmobiliaria” creado en CNAE 2025
Este código se corresponde principalmente con los epígrafes IAE del Grupo 833 (Promoción inmobiliaria) y del Agrupación 86 (Actividades inmobiliarias)
Es fundamental distinguir entre compraventa por cuenta propia (68.11) e intermediación por cuenta de terceros (68.31)
La correcta clasificación impacta directamente en las obligaciones fiscales y en el régimen del IVA aplicable
La transición desde CNAE 2009 a CNAE 2025 ha reorganizado completamente el sector inmobiliario

Contenido del Artículo

¿Qué es el CNAE 68.11?
Reestructuración del sector inmobiliario en CNAE 2025
Actividades incluidas y excluidas
Códigos IAE correspondientes
Códigos CNAE relacionados
Guía paso a paso para autónomos y empresas
Implicaciones fiscales
Preguntas frecuentes

¿Qué es el CNAE 68.11?

El CNAE 68.11 - Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia es un código de clasificación económica que identifica las actividades relacionadas con la compra y venta de bienes inmuebles cuando la operación se realiza por cuenta propia, es decir, cuando la empresa o profesional actúa como propietario temporal del inmueble.

Este código forma parte de la Sección M - Actividades inmobiliarias y pertenece al Grupo 68.1 “Actividades inmobiliarias por cuenta propia y promoción inmobiliaria”, una categoría completamente reorganizada en CNAE 2025.

Definición Oficial

Según la clasificación CNAE 2025, este código comprende:

Compra de bienes inmuebles con el objetivo de revenderlos
Venta de bienes inmuebles adquiridos previamente por cuenta propia
Operaciones de compraventa especulativas en el mercado inmobiliario
Trading inmobiliario sin transformación significativa del inmueble

La característica definitoria es que el operador asume el riesgo económico de la operación, actuando como propietario temporal y no como intermediario.

Reestructuración del Sector Inmobiliario en CNAE 2025

Uno de los cambios más significativos introducidos por la CNAE 2025 es la completa reorganización de las actividades inmobiliarias. Esta transformación afecta directamente al código 68.11 y a todo su contexto clasificatorio.

Cambios Estructurales Principales

Creación del Grupo 68.1

En CNAE 2025 se ha creado el Grupo 68.1 “Actividades inmobiliarias por cuenta propia y promoción inmobiliaria”, que ahora integra:

68.11 - Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia (NUEVO)
68.12 - Promoción inmobiliaria (trasladado desde 41.10)

Integración de la Promoción Inmobiliaria

Un cambio fundamental es que la antigua clase 41.10 “Promoción inmobiliaria” de CNAE 2009 (que estaba clasificada en la Sección F - Construcción) ha sido trasladada y renumerada como 68.12 dentro de la Sección M - Actividades inmobiliarias.

Este movimiento refleja un enfoque más lógico: la promoción inmobiliaria es fundamentalmente una actividad inmobiliaria, no de construcción, aunque pueda involucrar obras.

Diferencias con CNAE 2009

Actividades Incluidas y Excluidas

Es fundamental comprender con precisión qué actividades están cubiertas por el CNAE 68.11 y cuáles pertenecen a otras clasificaciones.

✅ Actividades INCLUIDAS en CNAE 68.11

Compra de inmuebles para reventa inmediata o a corto plazo
- Compra de pisos, locales o terrenos con intención de reventa
- Operaciones especulativas de compraventa inmobiliaria
- Trading inmobiliario sin transformación significativa
Venta de inmuebles adquiridos por cuenta propia
- Venta de propiedades del stock de la empresa
- Liquidación de activos inmobiliarios propios
- Operaciones de salida de inversiones inmobiliarias
Gestión de carteras inmobiliarias propias
- Administración de un portfolio de propiedades para compraventa
- Rotación de activos inmobiliarios
- Estrategias de buy-and-sell
Compraventa de derechos sobre bienes inmuebles
- Compra y venta de opciones de compra
- Trading de derechos de superficie
- Operaciones sobre derechos reales limitados

❌ Actividades EXCLUIDAS del CNAE 68.11

🔍 Casos Frontera y Situaciones Especiales

Caso 1: Empresa que compra, reforma y vende

Si la reforma es menor (pintura, pequeñas mejoras): CNAE 68.11
Si hay construcción significativa o cambio de uso: CNAE 68.12 (Promoción)

Caso 2: Empresa con actividades mixtas

Si compra-vende Y alquila inmuebles: Aplicar método del valor añadido
La actividad principal determinará el CNAE principal
La secundaria se registrará como actividad adicional

Caso 3: Compra para uso propio posterior

Si la intención es uso empresarial propio: No es 68.11
Si la intención inicial es reventa: Sí es 68.11

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Códigos IAE Correspondientes

El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) utiliza un sistema de clasificación diferente al CNAE. Para las actividades del CNAE 68.11, las correspondencias principales son:

Epígrafes IAE Aplicables

Grupo 833: Promoción inmobiliaria

833.1 - Promoción inmobiliaria de edificios y viviendas

Aplicable cuando hay elemento constructor
Incluye construcción para venta inmediata
Cuota municipal variable según localidad

833.2 - Compraventa de inmuebles por cuenta propia (sin construcción)

Correspondencia directa con CNAE 68.11
Para trading inmobiliario puro
Sin actividad constructora asociada

Agrupación 86: Actividades inmobiliarias

861 - Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana

Aplica si combina compraventa con alquiler temporal
Para empresas con portfolio mixto
Requiere análisis de actividad predominante

862 - Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica

Si opera con fincas rústicas
Compraventa de terrenos agrícolas
Operaciones en suelo no urbanizable

Tabla Comparativa IAE-CNAE

Cómo Elegir el Epígrafe IAE Correcto

Analiza tu actividad real: ¿Compras y vendes sin construir? → 833.2
Verifica si hay construcción: ¿Construyes para vender? → 833.1
Considera actividades mixtas: Declara todas las actividades relevantes
Consulta cuotas municipales: Varían según ayuntamiento
Revisa exenciones: Autónomos y pequeñas empresas pueden estar exentos

Códigos CNAE Relacionados

El CNAE 68.11 no opera de forma aislada. Es fundamental conocer los códigos relacionados para entender el ecosistema del sector inmobiliario.

Códigos de la División 68: Actividades Inmobiliarias

Grupo 68.1 - Actividades por cuenta propia y promoción

68.11 - Compraventa por cuenta propia
68.12 - Promoción inmobiliaria

Diferencia clave: El 68.11 es compraventa sin construcción significativa; el 68.12 incluye el proceso constructor.

Grupo 68.2 - Alquiler por cuenta propia

68.20 - Alquiler de inmuebles propio

Situación común: Empresas que operan bajo 68.11 y 68.20 simultáneamente, comprando, vendiendo y alquilando temporalmente.

Grupo 68.3 - Actividades por cuenta de terceros

Distinción fundamental: 68.11 = Cuenta propia (eres propietario temporal); 68.31/68.32 = Cuenta de terceros (eres intermediario o gestor).

Códigos Complementarios Frecuentes

Construcción (Sección F)

41.01 - Construcción de edificios residenciales
41.02 - Construcción de edificios no residenciales
Relevantes si combinas compraventa con actividad constructora

Servicios profesionales (Sección N)

71.11 - Servicios técnicos de arquitectura
71.12 - Servicios técnicos de ingeniería
69.10 - Actividades jurídicas
Para empresas con servicios técnicos integrados

Correspondencias con CNAE 2009

Guía Paso a Paso para Autónomos y Empresas

Si vas a darte de alta en CNAE 68.11 o necesitas verificar que tu clasificación actual es correcta, sigue esta guía práctica.

Para Nuevos Autónomos

Paso 1: Verifica que 68.11 sea tu código correcto

Pregúntate:

¿Voy a comprar inmuebles por cuenta propia para revender?
¿Asumiré el riesgo económico como propietario temporal?
¿Operaré sin construcción significativa?

Si las respuestas son SÍ → CNAE 68.11 es correcto Si vas a construir → Considera CNAE 68.12 Si solo intermedias → Debes usar CNAE 68.31

Paso 2: Selecciona tu epígrafe IAE

Principal: IAE 833.2 (Compraventa por cuenta propia)
Alternativa: IAE 833.1 (si incluye alguna construcción)
Verifica exenciones: Autónomos y empresas <1M€ suelen estar exentos

Paso 3: Presenta el Modelo 036/037 en la AEAT

Documenta:

CNAE 2025: 68.11
Epígrafe IAE: 833.2 (o el que corresponda)
Descripción actividad: “Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia”
Régimen IVA: Consulta con asesor (puede ser exento según casos)

Paso 4: Comunica el CNAE a la Seguridad Social

Plazo: Antes del 30 de junio de 2025 (transición CNAE 2025)
Vía: Sistema RED o presencialmente
Impacto: Puede afectar a tus cotizaciones por accidentes de trabajo

Paso 5: Considera licencias y registros adicionales

Según tu comunidad autónoma:

Registro de actividades comerciales
Licencias municipales de actividad
Seguros de responsabilidad civil profesional

Para Empresas Existentes en Transición

Paso 1: Revisa tu código actual CNAE 2009

Si estás en:

41.10 → Evalúa si eres promoción (68.12) o compraventa (68.11)
68.10 → Verifica tu correspondencia con 68.11, 68.12 o 68.20
68.20 → Analiza si tu actividad principal es alquiler o compraventa

Paso 2: Analiza tu actividad real mediante el método del valor añadido

Calcula:

Ingresos por compraventa de inmuebles propios
Ingresos por alquileres de inmuebles propios
Ingresos por servicios de intermediación
Otros ingresos inmobiliarios

El que represente >50% del total es tu actividad principal → Determina tu CNAE

Paso 3: Actualiza tu CNAE en AEAT y Seguridad Social

AEAT: Modelo 036 de modificación
Seguridad Social: Sistema RED con clave
Documentación: Justificación del cambio si es significativo

Paso 4: Revisa contratos y documentación corporativa

Actualiza objeto social si está muy vinculado al código antiguo
Revisa pólizas de seguro (el CNAE afecta a primas)
Comunica el cambio a bancos y proveedores si lo requieren

Implicaciones Fiscales y Administrativas

La clasificación bajo CNAE 68.11 tiene consecuencias directas en tus obligaciones fiscales, contables y administrativas.

Régimen de IVA

Compraventa de inmuebles: Situaciones especiales

La compraventa de bienes inmuebles tiene un tratamiento particular en el IVA:

Primera entrega de edificaciones: Normalmente sujeta y NO exenta (21% IVA)
- Aplica cuando quien vende es el promotor o constructor
Segundas y ulteriores entregas: Generalmente exentas de IVA
- Aplica en compraventas de inmuebles usados
- Excepción: renuncia a la exención si ambas partes son empresarios
Compraventa de terrenos: Exenta de IVA
- Excepción: terrenos edificables cuando quien vende es empresario

Recomendación: La complejidad del IVA inmobiliario requiere asesoramiento fiscal especializado para cada operación concreta.

Impuesto sobre la Renta

Para autónomos (IRPF)

Los beneficios por compraventa tributan como rendimientos de actividad económica
Base imponible: Diferencia entre precio de venta y coste de adquisición
Gastos deducibles: Notaría, registro, impuestos, intereses, mejoras
Régimen: Estimación directa (normal o simplificada)

Para sociedades (Impuesto sobre Sociedades)

Tributación por beneficio neto según balance
Tipo general: 25% (23% para empresas <1M€ de facturación en algunos casos)
Stock de inmuebles: Valoración por precio de adquisición
Deterioro de valor: Deducible bajo ciertas condiciones

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Compras: Sujetas a ITP si el vendedor no es empresario o la operación está exenta de IVA
Tipo general: 6-10% según comunidad autónoma
Ventas: Si aplica IVA, no hay ITP; si está exento de IVA, el comprador paga ITP

Obligaciones Contables

Autónomos

Libro registro de ingresos y gastos
Libro registro de bienes de inversión
Registro de operaciones intracomunitarias (si aplica)
Conservación de facturas y justificantes

Sociedades

Contabilidad completa según Plan General Contable
Inventario de inmuebles actualizado
Valoración de stock al cierre del ejercicio
Auditoría obligatoria si superan umbrales

Seguridad Social y Cotizaciones

Tipos de cotización por AT/EP (Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales)

El CNAE 68.11 está clasificado en:

Tarifa de primas: Sección 4ª (Servicios)
Tipo medio estimado: 0.90% - 1.50%
Impacto: Cotización relativamente baja comparada con construcción

Para autónomos

Cuota mensual según base elegida (entre 230€ y 500€ aprox.)
Posibilidad de tarifa plana los primeros meses
RETA como régimen habitual

Preguntas Frecuentes

¿Cuál es la diferencia principal entre CNAE 68.11 y 68.12?

El CNAE 68.11 se refiere a la compraventa de inmuebles ya construidos o con transformaciones mínimas, donde actúas como comerciante inmobiliario. El CNAE 68.12 (Promoción inmobiliaria) implica construir edificios para su posterior venta, lo que incluye todo el proceso de promoción y construcción.

Ejemplo práctico: Compras un piso, lo pintas y lo vendes → 68.11. Compras un solar, construyes un edificio y vendes las viviendas → 68.12.

¿Puedo tener CNAE 68.11 y 68.20 simultáneamente?

Sí, es perfectamente posible y muy común. Muchas empresas compran inmuebles, algunos los venden directamente (68.11) y otros los alquilan temporalmente antes de vender (68.20).

Debes declarar ambas actividades en el Modelo 036, indicando cuál es la principal (la que genera más valor añadido) y cuál es secundaria.

¿El CNAE 68.11 me obliga a darme de alta en el IAE?

Depende de tu facturación. Los autónomos y empresas con cifra de negocios inferior a 1.000.000€ están exentos del pago del IAE, aunque deben darse de alta en el censo y declarar el epígrafe.

Si superas ese umbral, deberás pagar la cuota municipal que corresponda según tu ayuntamiento y el epígrafe IAE declarado.

¿Cómo afecta el cambio de CNAE 2009 a CNAE 2025 a mi empresa?

El cambio principal es que el código 41.10 (Promoción inmobiliaria) de CNAE 2009 se ha trasladado a 68.12 en CNAE 2025. Si tu actividad era principalmente compraventa sin construcción significativa, ahora deberías estar en 68.11.

Acción requerida: Revisar tu actividad real y actualizar tu CNAE en la AEAT y Seguridad Social antes del 30 de junio de 2025.

¿Qué ocurre si clasifico mal mi actividad con un CNAE incorrecto?

Clasificar incorrectamente tu actividad puede tener varias consecuencias:

Cotizaciones incorrectas a la Seguridad Social (por AT/EP)
Problemas con inspecciones fiscales y laborales
Dificultades con seguros que usan el CNAE como referencia
Complicaciones con subvenciones o ayudas públicas
Estadísticas incorrectas que perjudican al sector

Si detectas un error, corrígelo cuanto antes mediante el Modelo 036 en la AEAT.

¿Es obligatorio comunicar el CNAE 2025 antes de junio?

Sí. Todos los trabajadores autónomos y empresas deben comunicar su CNAE 2025 actualizado a la Seguridad Social antes del 30 de junio de 2025. Esto es parte del proceso oficial de transición de la clasificación.

No hacerlo puede suponer sanciones administrativas y problemas con tus cotizaciones.

¿Puedo operar con CNAE 68.11 siendo persona física?

Sí, puedes darte de alta como autónomo en CNAE 68.11. No es necesario constituir una sociedad, aunque muchos profesionales del sector inmobiliario optan por crear una SL por motivos de:

Limitación de responsabilidad
Optimización fiscal
Imagen profesional
Facilidad para crecer

Consulta con un asesor fiscal cuál es la mejor opción para tu caso concreto.

Conclusión

El CNAE 68.11 - Compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia es un código específico para empresas y autónomos que operan en el mercado inmobiliario comprando y vendiendo inmuebles por cuenta propia, sin intermediación y sin actividad constructora significativa.

Con la entrada en vigor de CNAE 2025, el sector inmobiliario ha experimentado una reorganización completa que mejora la claridad clasificatoria, separando definitivamente las actividades de promoción, compraventa, alquiler e intermediación.

Próximos Pasos Recomendados

Verifica tu clasificación actual y corrígela si es necesario
Actualiza tu CNAE en AEAT (Modelo 036) y Seguridad Social
Revisa tus epígrafes IAE y asegura las correspondencias correctas
Consulta con tu asesor fiscal las implicaciones de IVA e IRPF
Actualiza tu documentación corporativa y seguros

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Última actualización: Septiembre 2025 | Información basada en CNAE 2025 (Real Decreto 10/2025) y normativa vigente

Fuentes oficiales: