CNAE 6820: Alquiler Inmobiliario en CNAE 2025 y Epígrafes IAE
Descubre la correspondencia exacta del CNAE 6820 en CNAE 2025 y los epígrafes IAE correctos para tu actividad de alquiler inmobiliario. Guía completa.
Puntos Clave
- El CNAE 6820 mantiene su correspondencia directa como 68.20 en la nueva CNAE 2025
- Los principales epígrafes IAE asociados son el 861.1 (viviendas), 861.2 (locales industriales) y 862 (bienes rústicos)
- La clave para elegir correctamente está en la duración del alquiler y el tipo de inmueble
- El CNAE 68.20 se aplica a alquileres permanentes (años), mientras que los temporales (<1 año) corresponden al 55.90
Contenido del artículo
- ¿Qué es el CNAE 6820 y su correspondencia en CNAE 2025?
- Actividades comprendidas en el CNAE 68.20
- Epígrafes IAE asociados al alquiler inmobiliario
- Diferencias clave entre CNAE 68.20 y 55.90
- Casos prácticos: ¿Qué códigos debo utilizar?
- Preguntas frecuentes sobre la clasificación del alquiler inmobiliario
¿Qué es el CNAE 6820 y su correspondencia en CNAE 2025?
El código CNAE 6820 "Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia" corresponde a una de las actividades económicas más comunes en el sector inmobiliario. Con la entrada en vigor del Real Decreto 10/2025, que aprueba la nueva Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2025, este código se ha actualizado manteniendo su esencia pero adaptándose a la nueva nomenclatura.
La correspondencia directa del CNAE 6820 en la nueva clasificación CNAE 2025 es:
Como podemos observar, la actividad mantiene el mismo código numérico, solo que en la nueva clasificación se presenta con un formato ligeramente distinto, incorporando un punto entre los primeros dígitos y los últimos (68.20 en lugar de 6820).
Actividades comprendidas en el CNAE 68.20
El código CNAE 68.20 comprende una amplia variedad de actividades relacionadas con el alquiler de propiedades. Según la descripción oficial, esta clase incluye:
✅ Lo que SÍ incluye:
- El alquiler y explotación de bienes inmobiliarios propios o arrendados
- Edificios destinados a vivienda (pisos y casas)
- Edificios no residenciales, incluidos oficinas, edificios industriales, almacenes, hoteles y centros comerciales
- Centros de datos
- Terrenos, incluidos terrenos agrícolas y forestales
- Provisión de casas y apartamentos amueblados para uso más permanente
- Explotación de aparcamientos de autocaravanas como primera residencia
- Alquiler de tejados para instalaciones de energía solar
- Alquiler de plantas industriales y fábricas
- Provisión de espacio para alojamiento animal
❌ Lo que NO incluye:
- Explotación de hoteles, apartoteles y alojamientos para estancias cortas (inferiores a un año)
- Promoción inmobiliaria para posterior venta
- Alquiler de maquinaria
- Actividades de asistencia en establecimientos residenciales para personas mayores
La característica principal que define este código es la permanencia del alquiler, normalmente por años o periodos amplios, frente al alquiler temporal o de corta estancia.
Epígrafes IAE asociados al alquiler inmobiliario
Una vez identificado el código CNAE correcto, es fundamental conocer los epígrafes IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) asociados, ya que son los que determinarán tus obligaciones fiscales específicas.
Para el CNAE 68.20, los epígrafes IAE asociados son:
Epígrafe 861.1 - Alquiler de viviendas
Este epígrafe corresponde al arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a la residencia de personas o familias. Es el adecuado si te dedicas al alquiler de:
- Apartamentos residenciales
- Casas unifamiliares
- Pisos
- Cualquier propiedad para uso habitacional permanente
Epígrafe 861.2 - Alquiler de locales industriales
Este epígrafe aplica al alquiler de espacios industriales para actividades de producción, almacenamiento o distribución de mercancías, como:
- Naves industriales
- Almacenes
- Espacios para fabricación o producción
- Locales para actividades empresariales de carácter industrial
Epígrafe 862 - Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica
Este epígrafe corresponde al alquiler de:
- Terrenos agrícolas
- Fincas rústicas
- Propiedades en entorno rural no urbano
- Terrenos forestales
La elección del epígrafe IAE correcto dependerá del tipo específico de inmueble que estés alquilando, por lo que es importante identificar claramente la naturaleza de tu propiedad.
Diferencias clave entre CNAE 68.20 y 55.90
Un aspecto interesante es la relación entre el CNAE 68.20 y el 55.90 "Otros servicios de alojamiento", que también aparece vinculado en las correspondencias. Entender las diferencias entre ambos es crucial para una correcta clasificación:
El CNAE 55.90 comprende:
- Alojamiento temporal en viviendas, pisos o apartamentos
- Viviendas y pisos amueblados para períodos inferiores a un año
- Albergues para trabajadores temporeros
- Casas de huéspedes
- Residencias de estudiantes
Los epígrafes IAE asociados al 55.90 están orientados principalmente a campamentos turísticos de diferentes categorías (687.1, 687.2, 687.3, 687.4).
Casos prácticos: ¿Qué códigos debo utilizar?
Para entender mejor cómo aplicar estos conocimientos, veamos algunos casos prácticos:
Caso 1: Alquiler de piso residencial con contrato anual
María tiene un piso en Barcelona que alquila a una familia mediante un contrato de arrendamiento por 3 años.
- CNAE adecuado: 68.20 - Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia
- Epígrafe IAE: 861.1 - Alquiler de viviendas
- Justificación: Se trata de un alquiler de larga duración para uso residencial permanente.
Caso 2: Alquiler de local comercial
Carlos es propietario de un local comercial en un centro comercial que alquila a una tienda de ropa con un contrato de 5 años.
- CNAE adecuado: 68.20 - Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia
- Epígrafe IAE: 861.2 - Alquiler de locales industriales
- Justificación: Aunque es un local comercial y no estrictamente industrial, este epígrafe cubre también los locales para actividades económicas no residenciales.
Caso 3: Apartamentos turísticos
Laura tiene dos apartamentos que alquila a turistas por periodos de 1 a 14 días a través de plataformas de alquiler vacacional.
- CNAE adecuado: 55.90 - Otros servicios de alojamiento
- Epígrafe IAE: Requeriría un epígrafe específico para hospedaje temporal, no los asociados al CNAE 68.20
- Justificación: Al ser alquileres de muy corta duración, están excluidos del CNAE 68.20 y corresponden al sector de hostelería.
Caso 4: Finca rústica para explotación agrícola
Miguel alquila una finca de 20 hectáreas a un agricultor mediante un contrato de arrendamiento rústico de 10 años.
- CNAE adecuado: 68.20 - Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia
- Epígrafe IAE: 862 - Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica
- Justificación: Se trata de un alquiler a largo plazo de un terreno agrícola.
Preguntas frecuentes sobre la clasificación del alquiler inmobiliario
¿Debo modificar mi código CNAE si ya estaba dado de alta con el 6820?
No es necesario realizar ningún trámite especial de modificación. La transición de CNAE 2009 a CNAE 2025 está prevista para ser automática en los registros administrativos. No obstante, cuando realices cualquier trámite ante la Administración que requiera indicar tu CNAE, deberás utilizar ya el nuevo formato (68.20).
¿Qué ocurre si tengo diferentes tipos de inmuebles en alquiler?
Si realizas actividades de alquiler de diferentes tipos de inmuebles (por ejemplo, viviendas y locales comerciales), deberás darte de alta en todos los epígrafes IAE correspondientes a cada tipo de inmueble. Sin embargo, seguirás utilizando el mismo código CNAE 68.20.
¿El alquiler de vivienda vacacional también entra en el CNAE 68.20?
No. El alquiler de vivienda para uso vacacional o turístico, al ser de corta duración (inferior a un año), no se clasifica en el CNAE 68.20 sino en el 55.90 "Otros servicios de alojamiento".
¿Necesito un código CNAE diferente si soy una empresa o si soy un particular?
No, el código CNAE está vinculado a la actividad económica, no a la naturaleza jurídica de quien la realiza. Tanto particulares como empresas utilizarán el mismo código CNAE para la misma actividad.
¿Cómo afecta la elección del epígrafe IAE a mis obligaciones fiscales?
La elección del epígrafe IAE determina la cuota tributaria a pagar por este impuesto, así como posibles bonificaciones o exenciones. Además, puede tener implicaciones en otros aspectos fiscales como la aplicación de determinadas deducciones o la posibilidad de acogerse a ciertos regímenes especiales.
Conclusiones
La correcta clasificación de tu actividad de alquiler inmobiliario es fundamental tanto para el cumplimiento de tus obligaciones administrativas como para la optimización fiscal de tu negocio. Con la transición a la CNAE 2025, es el momento ideal para revisar si tu actividad está adecuadamente clasificada.
Los factores clave para determinar la correcta clasificación son:
- La duración del alquiler (permanente vs. temporal)
- El tipo de inmueble (vivienda, local industrial, terreno rústico)
- El uso que se le dará a la propiedad
Recuerda que aunque el código CNAE 6820 mantiene su esencia como 68.20 en la nueva clasificación, es importante verificar que los epígrafes IAE asociados correspondan exactamente a tu actividad específica.
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Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Instituto Nacional de Estadísticas (INE), conversoriaecnae.es
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Brian Mena
Creador del Conversor IAE CNAE, Ingeniero, MiFID II, emprendedor.
Especialista en códigos de actividad económica IAE y CNAE 2025, con amplia experiencia ayudando a autónomos y empresas españolas a identificar sus epígrafes correctos. Creador del Conversor IAE-CNAE, herramienta líder para la clasificación de actividades económicas en España.
