IAE 834 - Servicios Propiedad Inmobiliaria e Industria

Contenido del artículo

1. ¿Qué es el epígrafe IAE 834?
2. Actividades incluidas en el IAE 834
3. Códigos CNAE 2025 correspondientes
4. Comparativa con otros epígrafes inmobiliarios
5. Obligaciones fiscales y administrativas
6. Casos prácticos del sector
7. Preguntas frecuentes

Introducción

El epígrafe IAE 834 “Servicios propiedad inmobiliaria e industria” constituye una de las clasificaciones más relevantes para el sector inmobiliario español, especialmente para aquellos profesionales y empresas que operan como intermediarios sin asumir riesgos propios. Este código fiscal, con vigencia plena en 2025, engloba un amplio espectro de actividades que van desde la intermediación tradicional hasta la gestión de propiedades en plataformas digitales. En este artículo analizaremos en detalle qué actividades específicas incluye, su correspondencia con los códigos CNAE 2025 y las implicaciones prácticas para tu negocio inmobiliario.

¿Qué es el epígrafe IAE 834?

El IAE 834 (código íntegro A834) clasifica las actividades de servicios relacionados con la propiedad inmobiliaria e industrial cuando se realizan sin asumir riesgos propios y operando por cuenta de terceros. Este epígrafe pertenece a la categoría de actividades inmobiliarias y se encuentra en el nivel de grupo dentro de la estructura del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Características fundamentales del IAE 834

La característica distintiva de este epígrafe es que las actividades se desarrollan sin asumir riesgos empresariales propios. Esto significa que el profesional o empresa actúa como intermediario entre las partes, facilitando transacciones o prestando servicios de gestión, pero sin adquirir la propiedad de los inmuebles ni comprometer capital propio en las operaciones.

Según la normativa vigente, este epígrafe comprende específicamente a los intermediarios en la compra, venta o arrendamiento de terrenos, así como en la compra, venta, construcción o arrendamiento de inmuebles o partes de inmuebles, siempre que no asuman riesgos propios y operen por cuenta de terceros.

Actividades incluidas en el IAE 834

El alcance del IAE 834 es considerablemente amplio y abarca múltiples servicios del sector inmobiliario. A continuación, detallamos las principales actividades incluidas según las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos:

Servicios de intermediación inmobiliaria

• Intermediación en compra-venta: Gestión de operaciones de compraventa de inmuebles, terrenos, nichos, tumbas y panteones
• Intermediación en arrendamientos: Servicios de mediación en contratos de alquiler de todo tipo de inmuebles
• Asesoramiento inmobiliario: Cuando se realiza con carácter empresarial y sin asumir riesgos
• Gestión de alquileres vacacionales: Captación de propietarios y gestión de alquileres a través de plataformas digitales

Servicios de administración y gestión

• Administración de fincas: Gestión integral de comunidades de propietarios y edificios
• Administración de bienes: Cuando se realiza con carácter empresarial para terceros
• Entidades urbanísticas colaboradoras: Por los servicios de administración de urbanizaciones
• Gestión de patrimonios inmobiliarios: Sin adquirir la propiedad de los bienes

Servicios técnicos especializados

• Tasación de inmuebles: Valoración profesional de bienes inmuebles
• Servicios relativos a la propiedad industrial: Gestión de patentes y marcas relacionadas con inmuebles
• Ordenación de espacios: Para facilitar relaciones interpersonales sin prestación de servicios adicionales

Servicios digitales y tecnológicos

• Portales inmobiliarios: Servicios de intermediación mediante plataformas digitales
• Publicidad inmobiliaria: Gestión de anuncios y marketing de propiedades
• Intermediación digital: Conexión entre propietarios e inquilinos a través de medios digitales

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Códigos CNAE 2025 correspondientes

La correspondencia entre el IAE 834 y los códigos CNAE 2025 es fundamental para la correcta clasificación de tu actividad económica. Según los datos oficiales, el IAE 834 se corresponde con tres códigos CNAE principales:

CNAE 68.31 - Servicios de intermediación para actividades inmobiliarias

Este es el código CNAE más directamente relacionado con el IAE 834. Comprende:

• Intermediación en la compra, venta y alquiler de bienes inmuebles
• Agencias inmobiliarias tradicionales y digitales
• Servicios de anuncios inmobiliarios
• Plataformas digitales de intermediación inmobiliaria

Nota importante: Este código incluye específicamente las actividades realizadas poniendo en contacto a clientes y vendedores a cambio de un honorario o comisión, sin adquirir la propiedad de los inmuebles.

CNAE 68.12 - Promoción inmobiliaria

Aunque la promoción inmobiliaria implica normalmente asumir riesgos propios, existe correspondencia con el IAE 834 cuando:

• Se realizan servicios de gestión para promotores terceros
• Se actúa como intermediario en proyectos de promoción
• Se prestan servicios de consultoría sin participación en el capital

Actividades incluidas:

• Asesoramiento en promociones inmobiliarias
• Gestión de cooperativas de vivienda por cuenta de terceros
• Intermediación en la venta de promociones

CNAE 43.12 - Preparación de terrenos

La correspondencia con este código se establece cuando:

• Se intermedian servicios de preparación de terrenos
• Se gestionan proyectos de movimiento de tierras para terceros
• Se coordinan trabajos de preparación sin ejecutarlos directamente

Servicios relacionados:

• Gestión de proyectos de excavación y nivelación
• Coordinación de trabajos de drenaje
• Intermediación en servicios de preparación de terrenos

Tabla comparativa de correspondencias

Comparativa con otros epígrafes inmobiliarios

Para elegir correctamente el IAE 834, es fundamental diferenciarlo de otros epígrafes relacionados del sector inmobiliario:

IAE 833.1 - Promoción inmobiliaria de terrenos

Diferencias clave con el 834:

• El 833.1 implica compra o venta en nombre y por cuenta propia
• Incluye urbanización y parcelación con asunción de riesgos
• Requiere inversión de capital propio en los proyectos

¿Cuándo elegir uno u otro?

• IAE 834: Si actúas como intermediario sin adquirir terrenos
• IAE 833.1: Si compras terrenos para urbanizar y vender

IAE 833.2 - Promoción inmobiliaria de edificaciones

Diferencias clave con el 834:

• El 833.2 supone construcción o compra de edificios por cuenta propia
• Asume el riesgo empresarial completo de la operación
• Requiere financiación y gestión directa del proyecto

¿Cuándo elegir uno u otro?

• IAE 834: Si gestionas promociones para terceros sin invertir
• IAE 833.2: Si promueves directamente edificaciones para vender

IAE 861.1 y 861.2 - Alquiler de viviendas y locales

Diferencias clave con el 834:

• Los epígrafes 861 son para propietarios que alquilan sus inmuebles
• El 834 es para intermediarios que gestionan alquileres ajenos
• Compatible cuando se combinan ambas actividades

Caso práctico: Una empresa que tiene inmuebles propios en alquiler (861) y además gestiona propiedades de terceros debe darse de alta en ambos epígrafes.

Obligaciones fiscales y administrativas

El alta en el IAE 834 conlleva una serie de obligaciones que todo profesional del sector debe conocer:

Obligaciones tributarias específicas

Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

• Alta obligatoria para empresas con cifra de negocios superior a 1 millón de euros
• Exención para autónomos y pequeñas empresas
• Declaración censal modelo 036/037 obligatoria para todos

IVA en servicios de intermediación

• Tipo general del 21% en servicios de intermediación inmobiliaria
• Obligación de emitir facturas con todos los requisitos legales
• Presentación trimestral del modelo 303 (mensual para grandes empresas)

IRPF/Impuesto de Sociedades

• Retenciones del 15% en facturas a empresarios (primer año de actividad)
• Pagos fraccionados trimestrales (modelo 130 para autónomos)
• Obligación de llevar contabilidad según normativa mercantil

Requisitos administrativos y profesionales

Colegiación profesional

• Recomendable pero no obligatoria en la mayoría de comunidades autónomas
• Algunos territorios exigen registro en colegios de API
• Ventajas: acceso a formación, seguro de responsabilidad civil colectivo

Seguros obligatorios y recomendados

• Seguro de responsabilidad civil profesional (obligatorio en algunas CCAA)
• Cobertura mínima recomendada: 600.000€
• Seguro de caución para gestión de arras y depósitos

Normativa de protección de datos

• Registro de actividades de tratamiento
• Consentimiento expreso para tratamiento de datos
• Medidas de seguridad específicas para datos de clientes

Libros y registros obligatorios

Para el correcto cumplimiento de las obligaciones fiscales, los profesionales dados de alta en el IAE 834 deben mantener:

• Libro registro de facturas emitidas
• Libro registro de facturas recibidas
• Libro registro de bienes de inversión
• Libro de operaciones intracomunitarias (si procede)

Casos prácticos del sector

Para ilustrar mejor la aplicación del IAE 834, analizamos varios casos reales del sector:

Caso 1: Agencia inmobiliaria tradicional

Situación: Carmen gestiona una agencia inmobiliaria en Valencia. No compra ni vende inmuebles propios, sino que cobra comisiones por intermediar entre compradores y vendedores.

Clasificación correcta:

• IAE: 834 (Servicios propiedad inmobiliaria)
• CNAE: 68.31 (Servicios de intermediación inmobiliaria)

Justificación: Actúa exclusivamente como intermediaria sin asumir riesgos propios, cobrando comisiones por sus servicios.

Caso 2: Gestor de alquileres vacacionales

Situación: Pedro capta propietarios de viviendas vacacionales en la Costa del Sol y gestiona sus alquileres a través de Airbnb y Booking, cobrando una comisión del 20% de cada reserva.

Clasificación correcta:

• IAE: 834 (por la intermediación)
• CNAE: 68.31 (plataforma digital de intermediación)

Consideración adicional: Si Pedro alquilara también propiedades propias, necesitaría además el IAE 861.1.

Caso 3: Administrador de fincas con servicios adicionales

Situación: Ana administra comunidades de propietarios y además ofrece servicios de intermediación en la compraventa de pisos en los edificios que gestiona.

Clasificación correcta:

• IAE principal: 834 (cubre ambas actividades)
• CNAE: 68.31 (servicios de intermediación)

Nota: La administración de fincas y la intermediación están cubiertas por el mismo epígrafe cuando se realizan con carácter empresarial.

Caso 4: Consultor inmobiliario especializado

Situación: Luis asesora a inversores internacionales en la compra de inmuebles en España, realizando estudios de mercado, tasaciones y coordinando las operaciones, pero sin participar en el capital.

Clasificación correcta:

• IAE: 834 (servicios de asesoramiento inmobiliario)
• CNAE: 68.31 (servicios de intermediación)

Servicios incluidos: Tasación, asesoramiento, coordinación de operaciones, siempre sin asumir riesgos propios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar el IAE 834 si compro inmuebles para revender?

No, el IAE 834 es exclusivamente para intermediación sin asumir riesgos propios. Si compras inmuebles para revender, necesitas el IAE 833.2 (Promoción inmobiliaria de edificaciones), ya que estás asumiendo el riesgo empresarial de la operación.

¿El IAE 834 cubre la gestión de alquileres en plataformas digitales?

Sí, según las consultas vinculantes de la DGT, captar clientes propietarios de viviendas con fines vacacionales y gestionarles el alquiler a través de plataformas digitales está expresamente incluido en el IAE 834.

¿Necesito algún título o formación específica para darme de alta en el IAE 834?

No existe requisito legal de titulación específica a nivel nacional, aunque algunas comunidades autónomas pueden tener normativas propias. Se recomienda formación en el sector inmobiliario y, opcionalmente, colegiación profesional como API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria).

¿Puedo compatibilizar el IAE 834 con otros epígrafes inmobiliarios?

Sí, es perfectamente compatible. Muchos profesionales combinan el IAE 834 (intermediación) con el 861.1 o 861.2 (alquiler de inmuebles propios) o con el 833.2 (promoción inmobiliaria), siempre que realicen efectivamente ambas actividades.

¿Cómo tributan las comisiones por intermediación inmobiliaria?

Las comisiones están sujetas al IVA al tipo general del 21%. Como profesional o empresa dada de alta en el IAE 834, debes emitir facturas con IVA a tus clientes y liquidar trimestralmente (o mensualmente) este impuesto mediante el modelo 303.

¿El IAE 834 incluye la tasación de inmuebles?

Sí, los servicios de tasación de inmuebles están expresamente incluidos en el IAE 834, según confirman las consultas de la Dirección General de Tributos. No necesitas un epígrafe adicional para esta actividad.

¿Qué diferencia hay entre el código A834 y el B834?

Son dos epígrafes completamente diferentes. El A834 corresponde a “Servicios propiedad inmobiliaria e industria” (sector inmobiliario), mientras que el B834 corresponde a “Odontólogos” (sector sanitario). Es crucial no confundirlos al realizar el alta.

Conclusión

El epígrafe IAE 834 constituye la clasificación fiscal adecuada para la mayoría de profesionales que operan en el sector inmobiliario como intermediarios, desde agencias tradicionales hasta gestores de plataformas digitales. Su correcta aplicación, junto con la correspondiente clasificación CNAE (principalmente 68.31), garantiza el cumplimiento normativo y optimiza la gestión fiscal de tu actividad. Recuerda que la característica fundamental es no asumir riesgos propios en las operaciones, actuando siempre por cuenta de terceros. Si tu modelo de negocio evoluciona hacia la compra-venta por cuenta propia o la promoción inmobiliaria, deberás considerar otros epígrafes complementarios o alternativos.

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