IAE 861.1: Alquiler de Viviendas - Guía Completa

IAE 861.1: Alquiler de Viviendas - Guía Completa para Propietarios

Introducción

El código IAE 861.1 es la clasificación fiscal española para la actividad de alquiler de viviendas. Se trata de un epígrafe fundamental en el sistema tributario español que afecta a miles de propietarios que generan ingresos alquilando inmuebles destinados a residencia. Este código es especialmente relevante para autónomos y pequeños empresarios que poseen una o varias viviendas en alquiler, ya que determina sus obligaciones fiscales, de registro y declaración ante la Administración Tributaria. Comprender correctamente este código es esencial para cumplir adecuadamente con las obligaciones tributarias y evitar sanciones administrativas.

Descripción Detallada de la Actividad

El código IAE 861.1 comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda. La característica fundamental es que se trata de la mera puesta a disposición del inquilino de un inmueble o parte del mismo durante períodos de tiempo determinados, sin prestación de ningún tipo de servicio propio de hostelería.

Esta actividad incluye específicamente:

Actividades principales:

• Arrendamiento de viviendas unifamiliares (casas, chalets, adosados)
• Alquiler de apartamentos y pisos
• Alquiler de estudios y monoambientes
• Alquiler de viviendas con opción de compra
• Subarrendamiento de inmuebles residenciales
• Cesión de inmuebles para aprovechamiento por turnos o multipropiedad
• Alquiler de habitaciones dentro de una vivienda alquilada

Ejemplos concretos de profesionales que usan este código:

1. Propietario individual: María es titular de un apartamento en Madrid que alquila a una familia. Solo realiza la puesta a disposición del inmueble, sin ofrecer servicios adicionales. Debe darse de alta en IAE 861.1.

2. Pequeño inversor inmobiliario: Juan posee tres viviendas en diferentes ciudades españolas que alquila a largo plazo. Aunque gestione varias propiedades, todas están bajo el mismo código IAE 861.1.

3. Heredero de inmuebles: Pedro ha heredado una casa familiar que decide alquilar. Aunque no sea su actividad principal, debe registrarse en este epígrafe si percibe ingresos regulares por este concepto.

4. Empresa de alquiler vacacional a largo plazo: Una pequeña sociedad limitada que alquila viviendas completas a inquilinos para períodos superiores a 30 días sin servicios adicionales.

Aspecto crítico - Tributación por cuota cero: Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 100.000 pesetas (601,01 euros) tributarán por cuota cero. Esto significa que si tus ingresos son muy reducidos, podrías no pagar cuota de IAE, aunque sí deberías mantener la actividad registrada.

Punto importante sobre la efectividad del alquiler: La tributación por este epígrafe tendrá lugar solo por aquellas viviendas que se hallen efectivamente alquiladas. Una vivienda vacía, aunque esté disponible para alquilar, no genera obligación de tributar por IAE en este código.

Actividades Excluidas y Códigos Alternativos

Es fundamental distinguir entre qué está incluido y qué está excluido en IAE 861.1 para evitar errores de clasificación.

Actividades NO incluidas en IAE 861.1:

1. Alquiler de viviendas con servicios de hospedaje: Si proporcionas servicios de limpieza, cambio de sábanas, desayuno u otros servicios típicos de hostelería, debes usar códigos diferentes como IAE 753 (Explotación de establecimientos de hospedaje) o similares.

2. Alquiler de locales comerciales o industriales: El código IAE 861.2 es específico para alquiler de locales industriales, mientras que el 861.3 cubre otros locales no residenciales.

3. Alquiler de terrenos rústicos o agrícolas: Estos tienen clasificación diferente dentro del grupo 861.

4. Actividades de intermediación inmobiliaria: Si actúas como agente inmobiliario buscando inquilinos para otros propietarios, debes usar CNAE 68.31 (Servicios de intermediación para actividades inmobiliarias).

5. Gestión de inmuebles por cuenta de terceros: Si gestionas propiedades ajenas cobrando comisión, corresponde CNAE 68.32 (Otras actividades inmobiliarias por cuenta de terceros).

6. Alquiler de viviendas vacacionales con servicios: Aunque sea alquiler vacacional, si incluyes servicios de hospedaje (recepción 24h, limpieza diaria, etc.), necesitas otro código.

Códigos Relacionados y Equivalencias CNAE

El código IAE 861.1 tiene una relación directa con los códigos CNAE del sistema de clasificación nacional de actividades económicas.

Equivalencia CNAE principal:

• CNAE 68.20: "Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia" - Esta es la equivalencia más directa. Incluye el alquiler de viviendas, oficinas, almacenes y otros inmuebles cuando el propietario actúa por cuenta propia.

Códigos CNAE relacionados pero diferentes:

• CNAE 68.31: "Servicios de intermediación para actividades inmobiliarias" - Aplica cuando actúas como intermediario, no como propietario. Por ejemplo, si eres agente inmobiliario que negocia alquileres pero no eres propietario.
• CNAE 68.32: "Otras actividades inmobiliarias por cuenta de terceros" - Corresponde a la gestión profesional de inmuebles ajenos. Si una empresa te gestiona las viviendas en alquiler cobrándote una comisión, ellos usan este código.

Códigos IAE relacionados en el mismo grupo 861:

• IAE 861.2: "Alquiler de locales industriales" - Para naves, fábricas, almacenes y locales de producción.
• IAE 861.3: "Alquiler de locales comerciales" - Para oficinas, tiendas, locales de servicios no residenciales.
• IAE 861.4: "Alquiler de terrenos rústicos" - Para tierras agrícolas, ganaderas o forestales.

Cuándo elegir uno u otro:

• Si alquilas viviendas sin servicios adicionales → IAE 861.1
• Si alquilas viviendas CON servicios de hospedaje → Código de hostelería (753, 754, etc.)
• Si alquilas locales para negocio → IAE 861.2 o 861.3
• Si actúas como intermediario, no propietario → CNAE 68.31

La clave está en el tipo de inmueble y el servicio prestado:

Preguntas Frecuentes sobre IAE 861.1

¿Necesito darme de alta en IAE 861.1 si alquilo una habitación de mi casa?

Sí, si alquilas una o más habitaciones de tu vivienda a cambio de una renta regular, debes darte de alta en IAE 861.1. La AEAT ha confirmado que el alquiler de habitaciones dentro de una vivienda alquilada también requiere registro en este epígrafe. Sin embargo, existe una excepción importante: si los ingresos son muy reducidos (menos de 601,01 euros anuales), podrías tributar por cuota cero. De todas formas, debes solicitar el alta para estar en regla administrativamente. El incumplimiento de esta obligación puede resultar en sanciones administrativas.

¿Qué diferencia hay entre IAE 861.1 y alquiler vacacional?

La diferencia fundamental radica en los servicios prestados. IAE 861.1 es para alquiler de viviendas sin servicios de hospedaje. Si alquilas una vivienda por días o semanas pero proporcionas servicios como limpieza diaria, cambio de ropa de cama, atención al cliente, recepción 24 horas o desayuno, entonces estás realizando una actividad de hospedaje que requiere otro código IAE (típicamente 753 para hoteles o similares). La AEAT examina específicamente si hay "prestación de ningún tipo de servicio propio de hostelería". El alquiler vacacional a corto plazo sin servicios adicionales podría estar en 861.1, pero el alquiler vacacional con servicios requiere código de hospedaje.

¿Puedo tener varias viviendas alquiladas bajo un único IAE 861.1?

Sí, completamente. Un propietario puede tener múltiples viviendas alquiladas registradas bajo el mismo código IAE 861.1. No necesitas un código diferente para cada vivienda. Todas las viviendas que alquiles sin servicios adicionales se agrupan bajo este único epígrafe. Esto simplifica la administración fiscal y contable. Sin embargo, debes declarar todas las viviendas alquiladas en tu declaración de la renta (modelo 100 o similar) y en los impuestos correspondientes.

¿Qué pasa si subarquilo una vivienda que tengo alquilada?

El subarrendamiento de inmuebles también está incluido en IAE 861.1 según la información de consultas de la Dirección General de Tributos. Si alquilas una vivienda y luego la subarquilo (total o parcialmente) a terceros, esta actividad de subarrendamiento también requiere registro en IAE 861.1. Debes declarar los ingresos por subarrendamiento. Importante: debes verificar que tu contrato de arrendamiento original permite el subarrendamiento, ya que muchos contratos lo prohíben explícitamente. Incumplir esta prohibición contractual puede dar lugar a desahucio.

¿Tengo obligación de facturar a mis inquilinos?

No exactamente. Como propietario alquilando una vivienda, no tienes obligación de emitir facturas en el sentido comercial tradicional. Sin embargo, debes entregar al inquilino un recibo de alquiler que documente el pago. Este recibo debe incluir: fecha, cantidad, período cubierto, identificación de la vivienda e identificación de ambas partes. Estos recibos son esenciales para la declaración de la renta del inquilino (si es autónomo o empresa) y para tu propia contabilidad. Conserva copias de todos los recibos durante al menos 4 años para justificar los ingresos ante la AEAT.

Conclusión

El código IAE 861.1 es fundamental para todo propietario que alquile viviendas en España. Representa la clasificación fiscal correcta para esta actividad económica común pero frecuentemente mal interpretada. La clave está en recordar que se trata de alquiler sin servicios de hospedaje, que solo se tributa por viviendas efectivamente alquiladas, y que existe la posibilidad de tributar por cuota cero si los ingresos son muy reducidos. Darse de alta correctamente en este epígrafe es esencial para cumplir con las obligaciones tributarias y evitar problemas con la administración. Si tienes dudas sobre tu situación específica, te recomendamos usar un [@portabletext/react] Unknown block type "span", specify a component for it in the `components.types` prop para verificar tu clasificación o consultar con un asesor fiscal especializado.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Necesito darme de alta en IAE 861.1 si alquilo una habitación de mi casa?

Sí, si alquilas una o más habitaciones de tu vivienda a cambio de una renta regular, debes darte de alta en IAE 861.1. La AEAT ha confirmado que el alquiler de habitaciones dentro de una vivienda alquilada también requiere registro en este epígrafe. Aunque la actividad sea pequeña, la obligación de registro existe. Si los ingresos son muy reducidos (menos de 601,01 euros anuales), podrías tributar por cuota cero, pero aun así debes solicitar el alta para estar en regla administrativamente. El incumplimiento de esta obligación puede resultar en sanciones administrativas que oscilan entre 300 y 3.000 euros según la gravedad.

¿Qué diferencia hay entre IAE 861.1 y alquiler vacacional?

La diferencia fundamental radica en los servicios prestados. IAE 861.1 es para alquiler de viviendas sin servicios de hospedaje. Si alquilas una vivienda por días o semanas pero proporcionas servicios como limpieza diaria, cambio de ropa de cama, atención al cliente o recepción 24 horas, entonces estás realizando una actividad de hospedaje que requiere otro código IAE (típicamente 753 para hoteles o similares). La AEAT examina específicamente si hay "prestación de ningún tipo de servicio propio de hostelería". El alquiler vacacional a corto plazo sin servicios adicionales podría estar en 861.1, pero el alquiler vacacional con servicios requiere código de hospedaje diferente.

¿Puedo tener varias viviendas alquiladas bajo un único IAE 861.1?

Sí, completamente. Un propietario puede tener múltiples viviendas alquiladas registradas bajo el mismo código IAE 861.1. No necesitas un código diferente para cada vivienda. Todas las viviendas que alquiles sin servicios adicionales se agrupan bajo este único epígrafe, lo que simplifica la administración fiscal y contable. Sin embargo, debes declarar todas las viviendas alquiladas en tu declaración de la renta (modelo 100 o similar) y en los impuestos correspondientes. La cuota de IAE se calcula sobre el total de ingresos por alquiler de todas tus viviendas.

¿Qué pasa si subarquilo una vivienda que tengo alquilada?

El subarrendamiento de inmuebles también está incluido en IAE 861.1 según la información de consultas de la Dirección General de Tributos. Si alquilas una vivienda y luego la subarquilo a terceros, esta actividad de subarrendamiento también requiere registro en IAE 861.1. Debes declarar los ingresos por subarrendamiento. Importante: debes verificar que tu contrato de arrendamiento original permite el subarrendamiento, ya que muchos contratos lo prohíben explícitamente. Incumplir esta prohibición contractual puede dar lugar a desahucio y demanda por daños y perjuicios.

¿Tengo obligación de facturar a mis inquilinos?

No exactamente. Como propietario alquilando una vivienda, no tienes obligación de emitir facturas en el sentido comercial tradicional. Sin embargo, debes entregar al inquilino un recibo de alquiler que documente el pago. Este recibo debe incluir: fecha, cantidad, período cubierto, identificación de la vivienda e identificación de ambas partes. Estos recibos son esenciales para la declaración de la renta del inquilino (si es autónomo o empresa) y para tu propia contabilidad. Conserva copias de todos los recibos durante al menos 4 años para justificar los ingresos ante la AEAT.