IAE 861.2 - Alquiler Locales Industriales: Guía Completa CNAE 2025
Descubre todo sobre el epígrafe IAE 861.2 para alquiler de locales industriales y sus códigos CNAE 2025 asociados.
Contenido del artículo
- ¿Qué es el epígrafe IAE 861.2?
- Códigos CNAE 2025 asociados al IAE 861.2
- Cuándo elegir cada código CNAE: Casos prácticos
- Diferencias clave entre los códigos CNAE
- Implicaciones fiscales y administrativas
- Proceso de alta y modificación
- Preguntas frecuentes
¿Qué es el epígrafe IAE 861.2?
El epígrafe IAE 861.2 - Alquiler de locales industriales está diseñado para empresas que se dedican al alquiler de espacios industriales por cuenta propia. Este epígrafe forma parte de la sección de Actividades Empresariales del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) y tiene una naturaleza claramente industrial.
Actividades incluidas en el IAE 861.2
El epígrafe 861.2 comprende el alquiler de:
- Naves industriales para actividades de producción
- Almacenes y espacios de distribución de mercancías
- Locales para actividades de transformación industrial
- Espacios industriales para instalación de maquinaria pesada
- Centros logísticos y de distribución
- Instalaciones para almacenamiento especializado
Características del epígrafe
- Código íntegro: A861.2
- Categoría: Industrial
- Nivel: Epígrafe específico
- Alta en IAE: Obligatoria para sociedades
- Fuente: Sede electrónica AEAT
- Última actualización: 27-02-2025
Códigos CNAE 2025 asociados al IAE 861.2
Con la entrada en vigor de la CNAE 2025, el epígrafe IAE 861.2 se relaciona con tres códigos específicos de la Sección M (Actividades inmobiliarias). La elección del código correcto dependerá del tipo específico de actividad que desarrolles.
CNAE 68.20 - Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia
Código íntegro: M68.20
Este código es el más utilizado para empresas propietarias que alquilan sus locales industriales directamente a terceros.
Incluye específicamente:
- Alquiler y explotación de bienes inmobiliarios propios o arrendados
- Edificios destinados a vivienda (pisos y casas)
- Edificios no residenciales, incluidos edificios de oficinas, edificios industriales, almacenes, hoteles y otros edificios para el ocio
- Centros de datos
- Terrenos, incluidos los terrenos agrícolas y forestales
- La provisión de casas y apartamentos amueblados o sin amueblar
- La explotación de aparcamientos de autocaravanas como primera residencia
- La promoción inmobiliaria de edificios para explotación propia
CNAE 68.31 - Servicios de intermediación para actividades inmobiliarias
Código íntegro: M68.31
Ideal para empresas que actúan como intermediarios en el alquiler de locales industriales.
Incluye específicamente:
- Intermediación en la compra, venta y alquiler de bienes inmuebles
- Actividades desarrollarse en plataformas digitales o por medios de agentes del bien inmueble o del proveedor del servicio inmobiliario
- Servicios relacionados con la propiedad inmobiliaria por agencias o agentes independientes
CNAE 68.32 - Otras actividades inmobiliarias por cuenta de terceros
Código íntegro: M68.32
Apropiado para empresas que gestionan propiedades industriales por cuenta de terceros.
Incluye específicamente:
- Actividades de agencias de cobro de alquileres
- Gestión de la propiedad inmobiliaria (generalmente por cuenta de terceros)
- Servicios de tasación de la propiedad inmobiliaria
- Actividades de agentes fiduciarios de la propiedad inmobiliaria
- Actividades de asesoramiento por cuenta de terceros, en relación con la compra, la venta o el alquiler de la propiedad inmobiliaria
- Gestión por los propietarios de las instalaciones de vivienda en copropiedad
Cuándo elegir cada código CNAE: Casos prácticos
Caso 1: Inmobiliaria propietaria de naves industriales
Situación: Empresa que posee un polígono industrial con 15 naves y las alquila directamente a empresas manufactureras.
Actividad principal: Alquiler directo por cuenta propia
Código recomendado: CNAE 68.20
Epígrafe IAE: 861.2
Justificación: Al ser propietaria y alquilar directamente, encaja perfectamente en el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia.
Caso 2: Agencia especializada en locales industriales
Situación: Empresa intermediaria que conecta propietarios de naves industriales con empresas que buscan espacios para alquilar.
Actividad principal: Intermediación inmobiliaria
Código recomendado: CNAE 68.31
Epígrafe IAE: 861.2
Justificación: Su función es intermediar en operaciones de alquiler entre terceros, no es propietaria de los inmuebles.
Caso 3: Gestora de patrimonio industrial
Situación: Empresa que administra carteras de locales industriales por cuenta de varios propietarios, cobrando comisiones por gestión.
Actividad principal: Gestión patrimonial
Código recomendado: CNAE 68.32
Epígrafe IAE: 861.2
Justificación: Realiza gestión de propiedades por cuenta de terceros, no siendo propietaria ni intermediaria directa.
Caso 4: Empresa mixta con servicios integrales
Situación: Empresa que posee algunas naves propias (60% de facturación) y además gestiona otras por cuenta de terceros (40% de facturación).
Actividad principal: Alquiler por cuenta propia
Código recomendado: CNAE 68.20 (principal) + CNAE 68.32 (secundario)
Epígrafe IAE: 861.2
Justificación: Se debe declarar como actividad principal la que genere más ingresos, pero se pueden registrar ambas.
Diferencias clave entre los códigos CNAE
Implicaciones fiscales y administrativas
Régimen de IVA según actividad
CNAE 68.20 (Alquiler directo):
- IVA exento en la mayoría de alquileres de locales industriales
- Posibilidad de optar por IVA gravado (21%) si conviene al negocio
- Ventaja: Menores obligaciones formales en IVA
CNAE 68.31 y 68.32 (Servicios):
- IVA general del 21% sobre servicios de intermediación y gestión
- Obligaciones completas de facturación y registro
- Ventaja: Deducción completa de IVA soportado
Cotizaciones a la Seguridad Social
La tarifa de accidentes de trabajo puede variar según la clasificación:
- CNAE 68.20: Tarifa más reducida (actividad inmobiliaria)
- CNAE 68.31/68.32: Tarifa estándar de servicios profesionales
Obligaciones contables
Todas las actividades deben llevar:
- Libro registro de facturas emitidas
- Libro registro de facturas recibidas
- Contabilidad según el régimen tributario aplicable
Proceso de alta y modificación
Alta inicial en IAE 861.2
- Presentar declaración censal (modelo 036 o 037)
- Especificar epígrafe IAE 861.2 en el apartado correspondiente
- Declarar código CNAE 2025 elegido según tu actividad
- Aportar documentación sobre la titularidad o gestión de los inmuebles
Modificación por cambio de actividad
Si necesitas cambiar de código CNAE dentro del mismo epígrafe IAE:
- Presentar modificación censal antes del 30 de junio de 2025
- Justificar el cambio de actividad principal
- Actualizar registros en Seguridad Social si procede
Documentación necesaria
- Escrituras de propiedad o contratos de arrendamiento (CNAE 68.20)
- Contratos de intermediación o gestión (CNAE 68.31/68.32)
- Póliza de seguro de responsabilidad civil profesional
- Certificado de colegiación profesional (si aplicable)
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener el epígrafe IAE 861.2 si solo tengo una nave industrial?
Sí, el epígrafe 861.2 no establece un mínimo de inmuebles. Es válido tanto para una sola nave como para un polígono completo, siempre que tu actividad principal sea el alquiler de locales industriales.
¿Qué diferencia hay entre el IAE 861.2 y el 862 (inmuebles rústicos)?
El IAE 861.2 se aplica específicamente a locales industriales, naves y almacenes. El IAE 862 es para terrenos agrícolas, forestales y propiedades rurales. Si alquilas naves en suelo rústico, normalmente corresponde el 861.2.
¿Puedo cambiar de CNAE 68.31 a 68.20 si compro las naves que gestionaba?
Sí, es un cambio lógico. Al pasar de intermediario a propietario, debes modificar tu declaración censal para reflejar el CNAE 68.20. El epígrafe IAE 861.2 se mantiene.
¿Es obligatorio estar en el IAE si soy autónomo con CNAE 68.20?
No. Los autónomos están exentos del IAE independientemente de su código CNAE. Sin embargo, es recomendable conocer el epígrafe correspondiente para futuras evoluciones del negocio.
¿Qué pasa si mi actividad no encaja exactamente en ningún CNAE?
En estos casos, debes elegir el código que mejor describa tu actividad principal. Si combinas alquiler propio (68.20) con gestión para terceros (68.32), declara como principal el que genere más ingresos.
¿Afecta el cambio a CNAE 2025 a mis contratos de alquiler vigentes?
No. El cambio de clasificación estadística no afecta a la validez de contratos existentes. Es únicamente un ajuste administrativo y fiscal.
¿Puedo tener varios códigos CNAE dentro del mismo epígrafe IAE?
Sí, puedes declarar actividades secundarias con códigos CNAE diferentes, siempre que estén relacionadas. Por ejemplo, CNAE 68.20 como principal y 68.32 como secundaria.
Conclusión
La correcta clasificación en el epígrafe IAE 861.2 y su código CNAE 2025 correspondiente es fundamental para optimizar tu situación fiscal y cumplir con las obligaciones administrativas. La elección entre CNAE 68.20, 68.31 o 68.32 dependerá de si actúas como propietario que alquila directamente, intermediario o gestor por cuenta de terceros.
Recuerda que tienes hasta el 30 de junio de 2025 para comunicar tu adaptación a la nueva CNAE 2025. Una clasificación correcta no solo te evitará problemas con Hacienda, sino que puede suponer ventajas fiscales significativas.
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Fuentes: Instituto Nacional Estadística (INE), Agencia Tributaria (AEAT), conversoriaecnae.es
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Brian Mena
Creador del Conversor IAE CNAE, Ingeniero, MiFID II, emprendedor.
Especialista en códigos de actividad económica IAE y CNAE 2025, con amplia experiencia ayudando a autónomos y empresas españolas a identificar sus epígrafes correctos. Creador del Conversor IAE-CNAE, herramienta líder para la clasificación de actividades económicas en España.
