Alquiler Vacacional en la Renta 2024: Guía IAE, CNAE y Fiscalidad

📑 Contenido del artículo

1. ¿Qué es el alquiler vacacional y su encuadre fiscal?
2. Epígrafes IAE y códigos CNAE para alquiler turístico: cuál elegir
3. Tributación en el IRPF según el epígrafe IAE
4. Gastos deducibles en función del epígrafe elegido
5. Obligaciones formales según clasificación IAE
6. Caso práctico: Comparativa fiscal entre epígrafes
7. Preguntas frecuentes sobre IAE y fiscalidad en alquiler vacacional

¿Qué es el alquiler vacacional y su encuadre fiscal?

El alquiler vacacional se refiere al arrendamiento temporal de una vivienda con fines turísticos, generalmente por periodos inferiores a un mes. Esta actividad, regulada por normativas autonómicas específicas, tiene importantes implicaciones fiscales que debemos entender correctamente de cara a la Declaración de la Renta 2024.

La clasificación fiscal del alquiler vacacional, especialmente en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), determinará si tributamos como simple arrendamiento (rendimiento de capital inmobiliario) o como actividad económica, con diferentes obligaciones tributarias y posibilidades de deducción.

Epígrafes IAE y códigos CNAE para alquiler turístico: cuál elegir

Epígrafes IAE específicos para alquiler turístico

Según el Real Decreto Legislativo 1175/1990, que aprueba las tarifas del IAE, existen tres posibles clasificaciones para el alquiler turístico:

La DGT ha confirmado estas clasificaciones en diversas consultas vinculantes:

• V0731-17 y V0215-18: Confirman el encuadre en el grupo 685 cuando hay servicios de hospedaje
• V0931-11 y V0898-17: Clasifican en el epígrafe 861.1 el simple alquiler sin servicios adicionales
• V2540-08: Establece el epígrafe 861.2 para casos de arrendamiento a terceros que explotan el inmueble

Detalle del Grupo 685: Servicios de hospedaje

Según las consultas de la DGT, el servicio de hospedaje se caracteriza por incluir:

• Limpieza del inmueble
• Cambio periódico de ropa de cama y baño
• Custodia de maletas
• Puesta a disposición de vajilla, enseres y aparatos de cocina
• Ocasionalmente, servicios de alimentación
• Recepción o atención continuada al cliente

En el grupo 685 se clasifican específicamente los alojamientos distintos a:

• Hoteles y moteles
• Hostales y pensiones
• Fondas y casas de huéspedes
• Hoteles-apartamentos
• Agencias de explotación de apartamentos privados
• Campamentos turísticos tipo camping

Códigos CNAE correspondientes

La correspondencia con la Clasificación Nacional de Actividades Económicas sería:

Adicionalmente, pueden ser relevantes:

• CNAE 55.40: Actividades de intermediación para los servicios de alojamiento (para gestores)
• CNAE 68.31: Servicios de intermediación para actividades inmobiliarias (para agencias)

Tributación en el IRPF según el epígrafe IAE

La forma de tributación en el IRPF viene determinada directamente por el epígrafe IAE aplicable:

Epígrafe 861.1: Como rendimiento de capital inmobiliario

Si el alquiler se clasifica en el epígrafe 861.1 (sin servicios complementarios):

• Los ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario
• Se declaran en la casilla correspondiente del IRPF
• No se aplica la reducción del 60% prevista para alquiler de vivienda habitual
• Se debe imputar renta por los períodos en que la vivienda no está alquilada
• No es obligatorio aplicar IVA al precio del alquiler
• No es necesario darse de alta como autónomo

Grupo 685: Como actividad económica

Si el alquiler se clasifica en el grupo 685 (con servicios complementarios):

• Los ingresos se consideran rendimientos de actividades económicas
• Se tributa en el régimen correspondiente (estimación directa normalmente)
• Se debe aplicar el 10% de IVA sobre el precio del servicio
• Es obligatorio darse de alta como autónomo en la Seguridad Social
• Hay mayores posibilidades de deducción de gastos

Epígrafe 861.2: Situación especial

Si se arrienda el inmueble a un tercero que lo explota (epígrafe 861.2):

• Los ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario
• No se tributa por la actividad turística en sí, sino por el arrendamiento
• No se aplica la reducción del 60% por no ser vivienda habitual
• No hay imputación de renta, pues el inmueble está arrendado todo el año

Gastos deducibles en función del epígrafe elegido

Los gastos deducibles varían significativamente según el epígrafe IAE aplicable:

Para epígrafe 861.1 (Capital inmobiliario)

• Gastos deducibles prorrateados por días de alquiler:
  • Intereses hipotecarios
  • Amortización del inmueble (3% anual)
  • Amortización de mobiliario (10% anual)
  • IBI y otras tasas locales
  • Suministros (luz, agua, internet)
• Gastos deducibles íntegros:
  • Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking)
  • Gastos de publicidad
  • Gestoría y asesoría fiscal
  • Seguros específicos de alquiler vacacional
  • Tasas turísticas específicas

Para grupo 685 (Actividad económica)

En este caso, la deducibilidad es más amplia:

• Todos los gastos mencionados anteriormente sin necesidad de prorrateo en algunos casos
• Suministros durante todo el año (con limitaciones)
• Cuotas de autónomos
• Salario de empleados
• Gastos de transporte y desplazamiento
• Mayor flexibilidad en la amortización

Para epígrafe 861.2 (Arrendamiento a explotador)

• Los gastos deducibles son similares a los del epígrafe 861.1
• No es necesario prorratear por días de alquiler, ya que normalmente el arrendamiento es anual
• No se pueden deducir gastos relacionados con la actividad turística en sí, pues la ejerce el arrendatario

Obligaciones formales según clasificación IAE

Las obligaciones tributarias varían sustancialmente según el epígrafe IAE:

Para epígrafe 861.1 (Capital inmobiliario)

• Declaración anual del IRPF (Modelo 100)
• No es necesario darse de alta en el censo de empresarios
• No hay obligación de emitir facturas (aunque es recomendable)
• No hay obligación de llevar libros contables específicos

Para grupo 685 (Actividad económica)

• Alta en el censo de empresarios (Modelo 036/037)
• Alta en el IAE (Modelo 840) si los ingresos superan 1 millón de euros
• Alta en Seguridad Social como autónomo
• Declaración trimestral de IVA (Modelo 303)
• Declaración anual de IVA (Modelo 390)
• Declaración anual del IRPF (Modelo 100)
• Pagos fraccionados trimestrales (Modelo 130/131)
• Obligación de emitir facturas
• Libros contables obligatorios

Para epígrafe 861.2 (Arrendamiento a explotador)

• Declaración anual del IRPF (Modelo 100)
• Obligación de emitir facturas si el arrendatario es empresa o profesional
• Posible sujeción a retención si el arrendatario es empresa o profesional

Caso práctico: Comparativa fiscal entre epígrafes

Situación

Laura posee un apartamento en la costa que puede explotar de tres formas diferentes:

• Opción A (Epígrafe 861.1): Alquila el apartamento sin servicios adicionales, obteniendo 15.000€ anuales durante 180 días.
• Opción B (Grupo 685): Ofrece servicios de hospedaje (limpieza, cambio de sábanas, recepción), obteniendo 18.000€ anuales durante los mismos 180 días.
• Opción C (Epígrafe 861.2): Arrienda el apartamento a una empresa de gestión turística por 12.000€ anuales.

Los gastos comunes incluyen:

• Hipoteca (intereses anuales): 3.600€
• IBI: 500€
• Comunidad: 1.200€
• Seguro: 300€

Gastos específicos de la opción B:

• Suministros: 1.800€
• Limpieza: 2.400€
• Cuota de autónomos: 3.600€

Resultado fiscal

Opción A (Epígrafe 861.1 - Capital inmobiliario):

• Ingresos: 15.000€
• Gastos deducibles:
  • Intereses (prorrateados 180/365 días): 1.775€
  • IBI (prorrateado): 247€
  • Comunidad (prorrateada): 592€
  • Seguro (prorrateado): 148€
  • Amortización (3% del valor de construcción prorrateado): 900€
• Total gastos deducibles: 3.662€
• Rendimiento neto: 11.338€
• Imputación de renta por 185 días no alquilados: 400€
• Tributación aproximada (suponiendo tipo marginal 30%): 3.521€

Opción B (Grupo 685 - Actividad económica):

• Ingresos: 18.000€
• IVA repercutido (10%): 1.800€
• Gastos deducibles:
  • Intereses: 3.600€
  • IBI: 500€
  • Comunidad: 1.200€
  • Seguro: 300€
  • Suministros: 1.800€
  • Limpieza: 2.400€
  • Cuota autónomos: 3.600€
  • Amortización: 1.800€
• Total gastos: 15.200€
• Rendimiento neto: 2.800€
• Tributación aproximada (30%): 840€
• A añadir: Costes de gestión IVA y obligaciones formales

Opción C (Epígrafe 861.2 - Arrendamiento):

• Ingresos: 12.000€
• Gastos deducibles:
  • Intereses: 3.600€
  • IBI: 500€
  • Comunidad: 1.200€
  • Seguro: 300€
  • Amortización: 1.800€
• Total gastos: 7.400€
• Rendimiento neto: 4.600€
• Tributación aproximada (30%): 1.380€
• Sin obligaciones de gestión adicionales

Análisis

• La Opción A es la más sencilla administrativamente, pero tiene mayor carga fiscal y limitación en la deducción de gastos.
• La Opción B permite la mayor deducibilidad de gastos y potencialmente mayores ingresos, pero implica más obligaciones formales y la cuota de autónomos.
• La Opción C ofrece un equilibrio entre carga administrativa y beneficio fiscal, con ingresos garantizados todo el año.

La elección óptima dependerá de factores como:

• Tiempo disponible para la gestión
• Capacidad para prestar servicios complementarios
• Preferencia por ingresos estables vs. potencialmente mayores
• Disposición a asumir obligaciones formales

Preguntas frecuentes sobre IAE y fiscalidad en alquiler vacacional

¿Cuándo debo darme de alta en el grupo 685 del IAE?

Debes darte de alta en el grupo 685 cuando prestes servicios propios de la industria hotelera junto con el alojamiento, como limpieza periódica, cambio de ropa, recepción, etc. No obstante, si tus ingresos no superan 1 millón de euros anuales, estarás exento del pago del impuesto, aunque deberías darte de alta igualmente.

¿Puedo estar en el epígrafe 861.1 si solo hago limpieza entre huéspedes?

Sí, la DGT ha establecido en consultas vinculantes (como la V0898-17) que la limpieza puntual entre estancias y al inicio/final del alquiler no constituye un servicio de hospedaje, por lo que corresponde el epígrafe 861.1.

¿Qué consecuencias tiene elegir un epígrafe IAE incorrecto?

Elegir un epígrafe incorrecto puede derivar en:

• Sanciones por incumplimiento de obligaciones tributarias
• Recalificación de los rendimientos por parte de Hacienda
• Posibles recargos por declaraciones complementarias
• Problemas con inspecciones fiscales

¿Puedo cambiar de epígrafe IAE si modifico los servicios que ofrezco?

Sí, si cambias sustancialmente la forma en que prestas el servicio (por ejemplo, empiezas a ofrecer servicios complementarios o dejas de ofrecerlos), debes comunicar la modificación a través del modelo 036/037 y darte de alta en el nuevo epígrafe.

¿Es necesario estar dado de alta en el IAE si solo alquilo ocasionalmente?

El criterio determinante no es la frecuencia sino la naturaleza de la actividad. Si realizas la actividad con carácter empresarial (ordenación por cuenta propia), deberías darte de alta en el epígrafe correspondiente, aunque estés exento de pago por no superar 1 millón de euros de ingresos anuales.

¿Cómo afecta mi elección de epígrafe IAE a la regularización turística autonómica?

La clasificación en el IAE es independiente de los requisitos de regularización turística autonómica, aunque suelen estar alineados. Debes cumplir con ambas normativas: la fiscal (IAE) y la turística específica de tu comunidad autónoma (registro de viviendas turísticas, etc.).

Conclusiones

La correcta clasificación en el IAE del alquiler vacacional es determinante para su tratamiento fiscal:

1. Grupo 685 cuando prestamos servicios de hospedaje adicionales al alojamiento
2. Epígrafe 861.1 cuando solo ofrecemos el alojamiento sin servicios complementarios
3. Epígrafe 861.2 cuando cedemos el inmueble a un tercero que lo explota turísticamente

Esta clasificación impacta directamente en:

• La naturaleza de los rendimientos (capital inmobiliario vs. actividad económica)
• Las obligaciones formales (alta de autónomo, IVA, libros contables)
• Los gastos deducibles (cuantía y forma de cálculo)
• La carga fiscal global

La Campaña de la Renta 2024 ya está en marcha, por lo que es fundamental revisar nuestra situación y asegurarnos de estar utilizando el epígrafe IAE correcto, así como cumpliendo adecuadamente con todas las obligaciones tributarias asociadas.

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