CNAE 68.20: Alquiler de Bienes Inmuebles por Cuenta Propia

Introducción

El **CNAE 68.20** corresponde a la actividad de "Alquiler de bienes inmuebles por cuenta propia" y constituye uno de los códigos más relevantes dentro del sector inmobiliario español. Este epígrafe clasifica la actividad económica de aquellos propietarios que arriendan sus propios inmuebles, ya sean viviendas, locales comerciales, oficinas, naves industriales o terrenos. Con **1.229 búsquedas registradas**, este código es fundamental para miles de propietarios y pequeños inversores inmobiliarios que necesitan darse de alta correctamente en la Agencia Tributaria. Comprender sus características, alcance y obligaciones fiscales resulta esencial para cumplir con la normativa vigente y optimizar la gestión de vuestro patrimonio inmobiliario.

Descripción Detallada del CNAE 68.20

El código **CNAE 68.20** engloba todas aquellas actividades relacionadas con el **arrendamiento de bienes inmuebles de titularidad propia**. Esto significa que el propietario del inmueble es quien directamente lo alquila a terceros, sin intermediación de agencias inmobiliarias que actúen como arrendadoras principales.

Actividades Específicas Incluidas

Dentro de este epígrafe se incluyen diversas modalidades de alquiler:

- **Alquiler de viviendas**: Pisos, apartamentos, casas unifamiliares, áticos, estudios y cualquier inmueble destinado a uso residencial habitual o temporal.- **Arrendamiento de locales comerciales**: Establecimientos en planta baja o centros comerciales destinados a actividades de comercio minorista, hostelería o servicios.- **Alquiler de oficinas**: Espacios en edificios corporativos, coworking o despachos profesionales.- **Naves industriales y almacenes**: Instalaciones destinadas a producción, almacenaje o logística.- **Terrenos rústicos y urbanos**: Parcelas para cultivo, explotación agrícola o solar edificable.- **Plazas de garaje y trasteros**: Como elementos independientes o vinculados a viviendas.- **Edificios completos**: Arrendamiento íntegro de inmuebles para uso empresarial o institucional.

Ejemplos Concretos de Uso

**Caso 1: Propietario particular con varios pisos en alquiler**María posee tres viviendas heredadas que alquila a familias. Debe darse de alta en el CNAE 68.20 si considera que esta actividad tiene carácter habitual y genera rendimientos significativos que requieren alta censal.

**Caso 2: Inversor con local comercial**Juan compró un local en zona céntrica que alquila a una franquicia de restauración. El contrato de arrendamiento de negocio requiere que declare esta actividad bajo el CNAE 68.20.

**Caso 3: Empresa familiar con patrimonio inmobiliario**Una sociedad patrimonial gestiona cinco oficinas en un edificio corporativo que arrienda a diferentes empresas. Esta actividad se clasifica claramente en el CNAE 68.20.

Diferencias con Códigos Similares

Es fundamental distinguir el CNAE 68.20 de otros epígrafes relacionados:

- **CNAE 68.31** (Agencias inmobiliarias): Cuando intermedias en el alquiler de inmuebles ajenos, cobrando comisión pero sin ser propietario.- **CNAE 68.32** (Gestión inmobiliaria por cuenta de terceros): Administración de comunidades, gestión de alquileres de otros propietarios.- **CNAE 55.XX** (Alojamiento turístico): Si el inmueble se alquila con servicios complementarios propios de la hostelería (limpieza diaria, cambio de ropa, recepción).

Actividades Excluidas del CNAE 68.20

No todos los arrendamientos se clasifican bajo este código. Están **expresamente excluidas**:

Alojamiento Turístico con Servicios

Si ofrecéis un apartamento turístico con **servicios de hostelería** (limpieza diaria, cambio de sábanas, atención personalizada, desayuno), debéis utilizar:- **CNAE 55.20**: Alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia.- **CNAE 55.90**: Otros tipos de alojamiento (albergues, campings).

La diferencia clave: en el CNAE 68.20 solo cedéis el uso del inmueble; en alojamiento turístico prestáis servicios adicionales.

Alquiler con Opción a Compra

Las operaciones de **leasing inmobiliario** o arrendamiento financiero se clasifican en:- **CNAE 64.91**: Arrendamiento financiero.

Intermediación Inmobiliaria

Si vuestra actividad consiste en **gestionar alquileres de terceros** o intermediar entre propietarios e inquilinos:- **CNAE 68.31**: Agencias inmobiliarias.- **CNAE 68.32**: Gestión de inmuebles por cuenta de terceros.

Promoción Inmobiliaria

La construcción y venta de inmuebles corresponde a:- **CNAE 41.10**: Promoción inmobiliaria.- **CNAE 68.10**: Compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

Códigos Relacionados y Equivalencias

Equivalencia con el Sistema IAE

El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) utiliza una clasificación diferente. Para el CNAE 68.20, las equivalencias aproximadas son:

- **IAE 861.1**: Alquiler de viviendas (cuando supera determinados umbrales de facturación).- **IAE 861.2**: Alquiler de locales industriales.- **IAE 861.3**: Alquiler de locales comerciales y oficinas.- **IAE 861.9**: Alquiler de otros inmuebles.

**Nota importante**: La mayoría de autónomos y pequeñas empresas están **exentos del pago del IAE** (cifra de negocio inferior a 1.000.000€), pero deben darse de alta en el epígrafe correspondiente para efectos censales.

Códigos CNAE Relacionados

Dentro de la **División 68 (Actividades inmobiliarias)**, encontramos:

- **CNAE 68.10**: Compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia (promoción y venta).- **CNAE 68.31**: Agencias de la propiedad inmobiliaria (intermediación).- **CNAE 68.32**: Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria (administradores de fincas).

¿Cuándo Elegir el CNAE 68.20?

Debéis seleccionar este código cuando:

1. **Sois propietarios** del inmueble que alquiláis.2. La actividad se realiza de forma **habitual y continuada**.3. **No prestáis servicios complementarios** propios de hostelería.4. El arrendamiento genera **rendimientos económicos significativos**.5. Necesitáis alta censal en la AEAT (Modelo 036/037).

En caso de duda entre arrendamiento de vivienda ocasional (rendimientos del capital inmobiliario en IRPF) y actividad económica (CNAE 68.20), consultad con vuestro asesor fiscal. Generalmente, el alquiler de **una o dos viviendas** por persona física se considera rendimiento del capital, mientras que **tres o más inmuebles** o la existencia de **estructura empresarial** (empleados, oficina) indica actividad económica.

Preguntas Frecuentes sobre el CNAE 68.20

¿Necesito darme de alta en el CNAE 68.20 si solo alquilo un piso?

Depende de las circunstancias. Si sois una **persona física** que alquila una vivienda de forma ocasional, normalmente tributaréis por **rendimientos del capital inmobiliario** en vuestra declaración de IRPF (casilla correspondiente), sin necesidad de alta censal ni CNAE.

Sin embargo, debéis daros de alta en el CNAE 68.20 cuando:- Alquiláis **múltiples inmuebles** (generalmente tres o más).- Disponéis de **medios materiales y personales** organizados (oficina, empleados).- La actividad tiene carácter **habitual, continuado y profesional**.- Sois una **sociedad mercantil** cuyo objeto social incluye el arrendamiento.- Realizáis **alquiler de locales comerciales, oficinas o naves** (siempre se considera actividad económica).

La Dirección General de Tributos ha establecido que el alquiler de locales comerciales **siempre** constituye actividad económica, independientemente del número de inmuebles.

¿Qué obligaciones fiscales tengo con el CNAE 68.20?

Al daros de alta en este código, asumís varias obligaciones:

**Alta censal**: Presentación del **Modelo 036 o 037** en la Agencia Tributaria, declarando el inicio de actividad económica.

**IVA**: El alquiler de viviendas está **exento de IVA** (artículo 20.Uno.23º Ley IVA). Sin embargo, el alquiler de **locales comerciales, oficinas, naves industriales y plazas de garaje** está **sujeto y no exento** (21% IVA), salvo renuncia a la exención en determinados casos. Deberéis presentar declaraciones trimestrales (Modelo 303) y resumen anual (Modelo 390).

**IRPF**: Si sois autónomos, tributaréis por **rendimientos de actividades económicas** (no por capital inmobiliario), aplicando el régimen de estimación directa (normal o simplificada) o módulos (si cumplís requisitos). Retenciones del 19% en algunos casos.

**Retenciones**: Los inquilinos que sean empresarios o profesionales deben practicar **retención del 19%** sobre el alquiler de locales (no en viviendas). Vosotros declararéis estas retenciones en el Modelo 130 (pagos fraccionados) y Modelo 100 (IRPF anual).

**Libros registro**: Obligación de llevar contabilidad o libros registro de ingresos, gastos, bienes de inversión e IVA (según régimen).

¿Puedo deducir gastos con el CNAE 68.20?

Sí, al tributar como actividad económica podéis deducir **gastos necesarios** para la obtención de ingresos:

- **IBI, tasas y tributos** del inmueble.- **Gastos de comunidad**.- **Seguros** (hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil).- **Suministros** si corren a vuestro cargo (agua, luz, gas).- **Intereses de préstamos hipotecarios** destinados al inmueble alquilado.- **Reparaciones y conservación** (no mejoras que aumenten el valor).- **Amortización del inmueble** (3% anual sobre valor catastral o coste de adquisición).- **Gastos de administración y gestión** (asesoría, gestoría).- **Publicidad** para buscar inquilinos.- **Sueldos y Seguridad Social** si tenéis empleados.

Estos gastos reducen la base imponible, disminuyendo vuestra factura fiscal. En cambio, si tributaseis por rendimientos del capital inmobiliario, las deducciones son más limitadas.

¿Qué diferencia hay entre CNAE 68.20 y alquiler turístico?

La distinción fundamental radica en los **servicios prestados**:

**CNAE 68.20 (Alquiler tradicional)**:- Cedéis el uso del inmueble mediante contrato de arrendamiento.- **No prestáis servicios** propios de hostelería.- El inquilino tiene **uso exclusivo** durante el periodo contratado.- Contratos de **media-larga duración** (aunque puede ser corta).- **Exento de IVA** (viviendas) o sujeto (locales).- Regulado por Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

**CNAE 55.20 (Alojamiento turístico)**:- Ofrecéis alojamiento con **servicios complementarios**: limpieza regular, cambio de ropa, recepción, atención al cliente.- El huésped **no tiene uso exclusivo** (vosotros accedéis para limpieza).- Estancias de **corta duración** (días o semanas).- **Sujeto a IVA** al 10%.- Requiere **licencia turística** autonómica/municipal.- Regulado por normativa turística específica.

**Caso límite**: Un apartamento turístico sin servicios (el huésped limpia, no hay recepción) puede considerarse CNAE 68.20, aunque algunas comunidades autónomas exigen licencia turística igualmente. La jurisprudencia evoluciona; consultad vuestra normativa local.

¿Cómo afecta el CNAE 68.20 a las sociedades patrimoniales?

Las **sociedades patrimoniales** (aquellas cuya actividad principal es gestionar un patrimonio inmobiliario propio) deben darse de alta en el CNAE 68.20. Aspectos clave:

**Impuesto de Sociedades**: Tributación al tipo general (25%) o reducido (23% para empresas de nueva creación en los primeros años, con condiciones).

**Régimen especial**: Si más del 50% de los ingresos provienen de alquileres a terceros y se cumplen requisitos de medios materiales y personales, la sociedad **no se considera patrimonial** a efectos del artículo 5.2 Ley Impuesto sobre Sociedades, evitando restricciones en compensación de pérdidas y exención de dividendos.

**Transparencia fiscal**: Las sociedades patrimoniales pueden quedar sujetas al régimen de transparencia fiscal (artículo 100 LIS) si más del 50% del activo son inmuebles no afectos a actividad económica. Esto implica imputar rentas a los socios aunque no se distribuyan dividendos.

**Estrategia**: Para evitar el régimen de transparencia, es recomendable demostrar que la actividad de alquiler constituye **actividad económica** mediante:- Contratación de al menos **una persona con contrato laboral a jornada completa**.- Existencia de **local exclusivo** para la gestión.- **Gestión activa** del patrimonio (no mera tenencia).

Consultad con vuestro asesor fiscal para estructurar adecuadamente la sociedad y optimizar la carga tributaria.

Conclusión

El **CNAE 68.20** es el código esencial para propietarios que arriendan sus inmuebles de forma habitual y profesional. Comprender su alcance, diferenciarlo de actividades turísticas o de intermediación, y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes resulta fundamental para una gestión eficiente de vuestro patrimonio inmobiliario. Tanto si sois autónomos con varios pisos en alquiler como si gestionáis una sociedad patrimonial, este epígrafe será vuestra referencia en el alta censal. Para facilitar vuestras gestiones y encontrar equivalencias con el sistema IAE, os recomendamos utilizar nuestro **conversor IAE-CNAE** disponible en la web, una herramienta práctica que os ayudará a navegar por la complejidad de las clasificaciones fiscales españolas.